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今日特稿:“三不管”楼院:改造还是开发?

作者: 稿源: 每日甘肃网-兰州晨报  2011-12-07 04:53


  城市地带

  没有物业,垃圾堆积;没有楼门,墙壁陈旧;没有绿化,泥土裸露……这就是“三不管”楼院的现状。在兰州,有不少这样的“三不管”楼院。

  2011年,城关区将“三不管”楼院提升改造列为当年为民兴办的实事之一,从今年11月至2012年7月,将继续整治87个“三不管”楼院。然而,受多种因素影响,“三不管”楼院在改造中尚存在资金不足、改造不彻底等问题……

  “楼道里脏兮兮的,每次都是我们义务清扫,院子里地面坑坑洼洼,一下雨全是积水。”

  11月2日,董大妈像往常一样早早起床,伺候孙女吃完早餐,再将她送到附近的畅家巷小学,然后回家收拾房间,顺便将楼道打扫干净。

  董大妈所在的小区,是一座典型的“三不管”楼院。从广场西口一座大厦东侧的小巷进入小区,三栋五六层高的砖混楼房老态龙钟地坐落在闹市深处,经过几十年的风吹雨打,楼房外墙的红砖早被灰尘包裹,新换不久的电线密密匝匝地爬在墙壁上。院内的水泥地面早已破损不堪,坑洼遍地,下水井盖歪歪斜斜,粗大的石子裸露在外。由于长期没有物业,墙角屋后随处可见一堆堆的垃圾。

  “这个家属院是1976年建的。”与董大妈同住一栋楼的任大爷告诉记者,这个小区当时是两家单位合建的。任大爷和董大妈在这个家属院建成后就定居于此,一住就是三十多年。

  董大妈说,上世纪90年代,自己退休前所在单位现在在二热附近新建了家属院,畅家巷的大多数老住户都搬了过去。“这楼上的老住户就剩下了3户,现在这里住的基本都是租房客。”

  两位老人告诉记者,这个家属院在建成后就一直没有物业,过去有单位管理,院子里干干净净,秩序井然。但自从十几年前单位新建了家属院,老住户大都搬离之后,这里的情形每况愈下。“楼道里脏兮兮的,每次都是我们义务清扫,院子里到处都是垃圾,地面坑坑洼洼,一下雨全是积水。”任大爷指着墙角处胡乱堆放的一张破旧沙发说,这些杂物已经堆了几个月了,从来不见有人清理。

  除了陈旧的硬件设施和脏乱的卫生状况,每个月收水费的艰难更是让这些老住户感到头痛。任大爷告诉记者,由于年代久远,这三栋楼的水表都是总表,也就是每个单元一个水表。由于没有物业管理,任大爷担负起了收水费的职责。自来水公司把每个月的用水量及水费单据开出后,他把水费平均分摊到每家每户,然后将收费明细写在纸上张贴到楼门口。

  虽然数据一目了然,但任大爷每次收水费总会遇到麻烦。“这个单元只有我们3家老住户,其它12户基本都是租住户,每次收水费总有人不在家,有些人还赖着不交。”董大妈告诉记者,由于水费经常收不齐,任大爷不得不经常自己垫付。“今年老爷子身体不好,很多时候都住在二热那边孩子家里,我接了他的班收了大半年,可是一样也不好收,费力不讨好。”董大妈说,由于水费时常收不齐,楼里时不时会断水。“我儿子看不下去了,叫我别再管了,最近两个月我也就没收过……”老人叹息说。

  “我们自己找施工单位,预算美化费用,特意去临夏买来砖雕贴到小区里,一开始居民还不愿意,不过看着小区一天天变得漂亮,居民的态度也开始改变。”

  在兰州市,像畅家巷这样的“三不管”楼院还有不少。

  2010年,城关区将“三不管”楼院提升改造工作纳入当年城市管理工作计划,2011年更是将此列为当年为民兴办的实事之一,从今年11月至2012年7月,城关区将继续整治辖区内21个街道共计87个“三不管”楼院。

  为此,城关区委办公室下发了相关文件,并制定了2011年城关区帮包“三不管”楼院整治工作实施方案,要求区属部门及各街道办事处分别组织实施,在“三不管”楼院建立业主委员会,对楼院周边噪声源、餐馆油烟排放等扰民现象进行整治,硬化小区破损路面,清理上下水,安装路灯,完善楼院配套设施。

  记者在今年6月完成提升改造的五泉小苑看到,这座曾经的“三不管”楼院,如今面貌焕然一新。新建的大门上,“五泉小苑”四个烫金大字在冬日的阳光下显得格外柔和,门柱上“文润庭院育文明新风,情暖民心筑和谐家园”的楹联透出丝丝温情。走进大门,右侧围墙上嵌着一排8个精美的砖雕,左侧楼房洁白的墙壁上,“装裱”出一幅巨大的《兰亭序》摹写书法,配以清雅的水墨画背景和一二楼之间的灰蓝色的琉璃瓦,看上去颇有些意境。小区内楼房的墙壁都粉刷一新,院子里打扫得干净整洁,几名老人正在院内的健身器材上活动筋骨。

  五泉小苑的楼院长曹仲宁告诉记者,在改造之前,这个小区完全是一个“三不管”楼院。好几家单位共建的,有两栋楼, 1974年建的,有100多户,1997年又建了第二栋,加起来一共有8个单元180多户。

  曹仲宁说,由于楼院是多家单位共建的,因此名义上多家都在管理,但实际上常常处于无人管理的境地。后来很多老住户都搬走了,租住户、拆迁户住进来后就更乱了,垃圾、破沙发晚上随便扔到楼下,夏天垃圾散发臭味……

  五泉街道办副主任脱伟告诉记者,从去年冬天开始,五泉街道及下属的禄家巷小区将五泉小苑作为“三不管”楼院整治的示范点,对其进行改造提升。“我们自己找施工单位,预算美化费用,去临夏特意买来砖雕贴到小区里,还花钱在小区里放置了很多‘一品红’之类的盆栽。一开始居民还不愿意,不过看着小区一天天变得漂亮,居民的态度也开始改变了。后来,我们又召集居民召开业主委员会,选出了1个楼院长、7个楼栋长,这些楼院长、楼栋长也由开始的‘不愿多管闲事’逐渐主动配合支持街道的工作,帮助街道挨家挨户了解情况、填写人口信息摸底卡等计划生育工作。”

  “刚开始改造的时候,小区里的治安情况还比较差,我们刚粉刷过的墙壁上经常被乱写乱画、张贴办证小广告,为此我们在小区里设置了专门的宣传栏,楼院长、楼栋长也主动向发布广告的人做工作,让他们把广告贴到宣传栏里。后来我们又在小区安装了3个摄像头,加上楼院长、楼栋长的努力,现在小区的治安状况大为好转……”

  “现在,‘六尺新苑’的水费、垃圾处理费,全部由楼院长负责收取,而居民遇到什么困难,也是第一时间找楼院长帮忙。”

  位于静宁路北口小北街的“六尺新苑”,是城关区另一座完成改造的“三不管”楼院。

  这处隶属于广武门街道黄河沿社区的小区,建成于1984年。在沦为“三不管”楼院之前,这里是一家单位的家属院,8个单元中有2个是海关的职员居住的,其余6个单元则居住着拆迁户。

  “后来这家单位新建了家属院,大部分员工都搬走了,这院子很少有人管了。现在这里老住户没几个,基本都是拆迁户、租住户。”黄河沿社区主任张冰说,在改造之前,院内楼房的墙体严重脱落,院子里还是泥土地面,下雨天非常不便,楼道内垃圾较多,小广告随处可见。

  张冰告诉记者,从去年10月开始,广武门街道开始对这里进行提升改造,粉刷了1500余平方米的墙面,清理了20多吨垃圾,将院内的泥土地面硬化为水泥地面,对楼梯、破损的玻璃进行了重新安装,每个单元配置了专用垃圾桶。“另外给小区安装了健身器材,每个单元的楼门上都安装了防盗门,还在墙壁做了很多漫画之类的温馨提示、宣传……”

  今年3月份,黄河沿社区又在“六尺新苑”小区选举了楼院长,并将其和社区其他10名楼院长一起任命为“广武邻长”。现在,“六尺新苑”的水费、垃圾处理费,全部由楼院长负责收取,而居民遇到什么困难,也是第一时间找楼院长帮忙。

  “这些‘三不管’楼院往往位于市内的黄金地段,土地利用价值极高,如何盘活这些土地,是解决问题的根本途径。”

  受各种因素的影响,“三不管”楼院的改造,还存在着资金困难、改造不彻底等问题。

  兰州市民政局副局长李生萍告诉记者,目前兰州市的诸多“三不管”楼院,由于建成年代久远,大都已经非常破旧。这些“三不管”楼院,很多都是好几个单位共建的,后来,这些单位大多都建了新家属楼,老住户纷纷搬走,这些楼院慢慢成为租房客的世界……因为这些楼院建成得早,普遍没有物业,家属大量搬离后,原单位也放弃了管理,因而逐渐成为“三不管”的楼院。

  在兰州市,这样的“三不管”楼院为数众多,仅城关区21个街道就有87座,其中最多的皋兰路街道就有6座。而在“三不管”楼院的改造中,首先要面对的就是资金问题。记者在城关区“三不管”楼院的整治方案中看到,关于整治资金,“原则上各帮包点的建设资金全部自筹,区财政不再另行安排。”

  据五泉街道办副主任脱伟介绍,该街道仅在五泉小苑这一个“三不管”楼院的改造上,就花费了将近60万元。“我们还专门找过几家单位,但人家也不愿意管,资金都是街道自筹的,到现在还欠着部分施工队的费用。”据张冰介绍,“六尺新苑”的改造也耗资36万元。据了解,明年五泉街道还需改造4个“三不管”楼院,而广武门街道明年也要改造4座。改造资金从何而来,让街道、社区很是犯难。

  兰州大学管理学院副教授李桥兴认为,“三不管”楼院是各地普遍存在的问题之一,特别在经济不发达的城市尤为突出。“这些‘三不管’楼院往往位于市内的黄金地段,土地利用价值极高,如何盘活这些土地,是解决问题的根本途径。”李桥兴告诉记者,广州市在近年的城市建设中,就对诸多“三不管”楼院进行了重新开发,兰州市也可以借鉴这种模式。

  “而如果在短期内无法盘活这些土地,那么可以退而求其次,将这些‘三不管’楼院纳入社区管理。”李桥兴认为,“三不管”楼院之所以出现脏乱差的痼疾,其原因在于管理不到位,责任不明确。“老住户大量搬离后,原单位、企业更是放松了对‘三不管’楼院的管理。所以,这些企业可以将管理职责‘外包’给社区,由社区出面加强管理。”

  本报记者师向东


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编辑: 穆好强
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